泽诚天启·案例透析|商品房买卖合同中要约与要约邀请的区别
2023/6/5 · 2 次浏览
泽诚天启.成功案例：商品房买卖合同中要约与要约邀请的区别
泽诚天启//案例透析
商品房买卖合同中要约与要约邀请的区别
买房是每个人和家庭的头等大事，随着房地产热在中国的兴起，大量的炒房客将房价不断抬升，国家政策又要不断调控房价，形成了一种少见的博弈。那么，对于有房子刚需的个人和家庭，在购房时需要怎么去避开一些陷阱，又要如何保护自己的合法权益，就不得不从最基本的商品房买卖合同说起，以下案件可作为参考与各位读者分享：
2016年张某购买西安某地产公司开发的商品房一套，销售时置业顾问承诺房屋含赠送面积5.98平米，可作为卧室使用。2022年4月20日该房屋向张某交付，交付房屋时张某发现销售承诺的赠送面积实际并未兑现，户型图显示的赠送面积位置交付时为镂空状态，与开发商协商无果。故张某慕名前往陕西泽诚律师事务所天启团队，委托杨永杰、毋红强律师依法维权。
因商品房买卖合同中未约定赠送面积，合同中的户型图亦没有体现存在赠送面积，承办律师建议张某收集案涉房屋销售时的户型图、网页媒体等宣传案涉房屋存在赠送面积的广告，收集与置业顾问的沟通记录。但因销售、购买至交付已长达六年时间，相关证据已无法收集，仅从网络途径获取到户型图照片一张。诉讼时，律师主张开发商销售时的宣传资料明确具体，应为要约，即使宣传的赠送面积未载入商品买卖合同中，仍应对双方具有约束力。故向法院提出赠送面积现金补偿（按购房单价乘以未兑现面积计算）的诉求。
一审诉讼中，开发商抗辩户型图宣传页及《商品房买卖合同》均载明，销售时的宣传资料内容及允诺均为要约邀请，不作为要约，所有交易内容均以书面的商品房买卖合同约定为准，本宣传资料的最终解释权归开发商。一审法院采纳开发商的抗辩理由，以《商品房买卖合同》没有约定为由驳回张某赠送面积的诉求。张某不服，提起上诉，二审期间，张某律师前往涉案小区进行实地拍摄录制，向二审法院展示了房屋现状，并与开发商宣传资料进行了直观对比。经二审法院审理，认定张某提交的户型图上明确载明“赠送面积5.98平方米”，并且开发商曾公开表示因政策原因致使赠送面积无法实现，本案证据足以认定销售时存在赠送面积的事实。房屋面积及户型对购房者决定订立购房合同具有重大影响，应当认定宣传册载明赠送面积构成要约，是《商品房买卖合同》的组成部分，开发商未交付赠送面积应承担违约责任。
规定：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
商品房买卖合同纠纷中，消费者经常会以开发商的虚假宣传为由提起诉讼，此类案件能否得到法院支持的关键点在于：开发商的广告宣传是要约还是要约邀请。
《民法典》第472条和第473条对要约及要约邀请作出了明确规定。其二者的区别有以下几点：
（1）是否具有约束力不同。要约对要约人具有约束力。要约邀请在邀请对方时不具有约束力；
（2）内容是否具体明确不同。要约要求要约的内容具体明确，而要约邀请可以不明确；
（3）对象不同。要约针对的对象要具体，而要约邀请针对的是不特定的社会公众。
实践中，开发商一般都是通过广告和宣传资料推广楼盘，消费者对楼盘信息的了解也是基于开发商的宣传资料，进而作出是否购买房屋的决定。诉讼中，开发商会主张广告和宣传资料为要约邀请，而购房者则认为其为要约，这二者导致的法律后果存在差别。若为要约，广告和宣传资料则会视为房屋买卖合同的一部分，房屋买卖合同成立生效后，开发商和消费者都要受广告和宣传资料中约定条款的约束，宣传资料视为合同内容，一旦违反约定则要承担相应的违约责任；若认定为要约邀请，则对宣传资料对双方没有拘束力，宣传资料不作为合同内容，双方的权利义务应以签订的书面购房合同为准。
在司法实践中对于开发商和消费者就广告宣传产生争议案件大量存在，各地法院生效案例对此的认定标准各执其说。结合最高院审理商品房买卖合同案件司法解释相关规定，本律师认为开发商的宣传广告视为要约必须具备三个要件：一是说明和允诺的是针对商品房开发规划范围内的房屋和相关设施；二是对规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；三是说明和允诺对购房合同的订立及房价的确定有重大影响。
在此，本律师建议广大消费者，在决定购买房屋时，要向开发商或售楼人员明确宣传广告上的内容是否会落实到位，对开发商的销售亮点提出疑问要求销售明确答复，要保留全部的销售资料，尤其是与置业顾问的沟通记录，以便更好的保障自身合法权益。
原稿：杨永杰 毋红强
编辑：柯婷婷
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王佩律师：18700957958
王亚妮律师：18710717231
毋红强律师：18706773961
杨永杰律师：17729291021
