泽诚天启·案例透析—楼盘烂尾，只能断供？

      2016年陈某某以按揭形式购买西安某地产公司开发商的商品房一套，约定交付时间为2018年，因资金链断裂项目长期停工，开发商逾期交付长达四年时间，期间陈某某一直按约偿还贷款。购房合同未约定解除条件，约定管辖为仲裁，按揭合同约定管辖在法院。眼看交房无望，陈某某委托陕西泽诚律师事务所泽诚天启团队律师依法维权。

      因商品房买卖合同未约定解除条件，天启团队律师建议陈某某向开发商发送限期交房通知，要求三个月内交付符合合同约定标准的商品房。若经催告，开发商仍未在限定期限内交付房屋，其有权行使法定解除权，以通知的形式解除与开发商的购房合同，购房合同解除后，其与银行间的贷款合同目的便无法实现，进而可解除与银行的贷款合同，做到合法停贷。

      通过司法程序，仲裁支持业主陈某某解除《商品房买卖合同》，裁决开发商退回陈某某首付款、已还按揭本息；

     法院一审支持陈某某解除《购房借款合同》，陈某不再承担剩余贷款还款责任。合同解除后，剩余贷款本息由开发商负责向银行偿还。银行不服提起上诉，二审法院维持一审判决。

       最高法院第六巡回法庭2020年度参考案例1号（2019最高法民再245号：中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案）。因开发商未按照约定期限交付房屋，致使商品房预售合同解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行和业主，而业主不再负有还款义务。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》：

     15，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

     法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

     24，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

     25，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

      当下商品房多为期房，在楼盘长期停工、无法按期交付的情况下，并没有法律规定业主可以直接停贷，业主若想合法停贷解除购房合同借款合同不失为一个减损良策，业主在贷款购房的过程中有两个法律关系，一个是业主与开发商之间的买卖合同关系，开发商不能按期交付属于违约；另一个是业主与银行之间的借款合同，借款合同中业主贸然停贷属于违约，两个法律关系虽是独立的，但考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成业主、开发商、银行三方权利义务的失衡，最高法关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第24、25条规定，购房合同解除、借款合同解除的前提下开发商将收取的购房贷款本金及利息分别返还银行和业主，未还部分业主不负有返还义务。

      烂尾楼最大的危害，是对辛苦一辈子的业主的伤害，烂尾楼的存在，主要是期房预售制度的缺陷。最后，小编提醒广大业主，遭遇烂尾楼，第一时间组成集体维权是必要的。但是同时也需要专业的法律团队提供维权方案与意见指导，如何在维权过程中合理保全财产？如何采取有效策略与开发商谈判？是寻求司法救济还是寻求信访维权？这些问题的处理都是需要专业知识与大量实务维权经验作为支撑，而这恰恰是购买到烂尾楼的业主所欠缺的。合理维权、高效维权才能最大程度的减少烂尾楼带来的损害。

文章来自毋红强 杨永杰 投稿

编辑排版：柯婷婷